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LMNP en résidence de services : investissez dans l'immobilier sans aucune contrainte de gestion

Vous avez un attrait pour l'immobilier mais les loyers que vous encaissez pèsent sur vos impôts ? Optez pour un investissement en résidence de services.

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L'investissement en LMNP, c'est quoi ?

Le LMNP (loueur meublé non-professionnel) concerne la location de logements meublés dont les revenus générés par la location n'excèdent pas la somme de 23 000 € par an pour le propriétaire ou 50% de ses revenus globaux par an.

Il s'agit d'un investissement idéal pour préparer sa retraite. En effet, l'investissement en LMNP est un investissement sur le long terme, la valorisation de votre bien se faisant au fil des années.

Le LMNP s'applique sur plusieurs types de logements :

  • logement ancien (bail meublé 1 an) : permet de bénéficier d'une rentabilité attrayante grâce à des prix d'acquisition nettement inférieurs au neuf mais également d'un emplacement souvent plus intéressants.
  • logement neuf (bail meublé 1 an) : permet de bénéficier d'une réduction fiscale de 11% sur le montant de l'investissement grâce à la loi Censi-Bouvard jusqu'au 31 décembre 2022.
  • logement en résidence de services (bail commercial) : permet de se délester des inconvénients de la gestion locative tout en bénéficiant d'un rendement attractif et d'une faible fiscalité.

Attention ! Pour être éligible au statut de meublé, le bien doit être immédiatement habitable par le locataire et disposer de l'ameublement prescrit par la loi :

  • literie comprenant couette et couverture
  • dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
  • plaque de cuisson, four ou micro-ondes
  • réfrigérateur et congélateur
  • vaisselle nécessaire à la prise des repas et ustensiles de cuisine
  • table et chaises
  • étagères de rangement
  • luminaires
  • matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

L'avis de CO.Conseils

CO.Conseils présente un attrait pour l'investissement LMNP en résidence de services pour ses nombreux avantages.
Parmi ceux-ci, une optimisation fiscale intéressante par son système d'amortissement. En effet, dans le cadre du régime réel, l'amortissement (charges fictives) augmente les charges, et par conséquent, vient réduire vos revenus meublés (BIC) imposables.

Système d'amortissement du LMNP au régime réel

Pourquoi investir dans le LMNP en résidence de services ?

Avantages de l'investissement LMNP en résidence de services

Qu'est-ce qu'une résidence de services ?

Une résidence de services, ou résidence gérée est un ensemble de logements meublés destinés à être loué à une clientèle ciblée (étudiants, personnes âgées, touristes...).

Pour être qualifiée de résidence gérée ouvrant droit au statut de LMNP, la résidence doit offrir au moins trois des quatre services suivants :

  • Accueil et réception
  • Service du petit-déjeuner
  • Fourniture de linge de maison
  • Ménage des locaux

Les principales catégories de résidence de services

Résidence étudiante

Les résidences étudiantes

Les résidences étudiantes comptent parmi les investissements en LMNP les plus avantageux. La demande de logement y est forte et le nombre d'étudiants ne cesse de croître chaque année.

EHPAD LMNP

Les EHPAD

Les EHPAD présentent quelques particularités. Accueillant des personnes âgées souvent dépendantes et avec des besoins médicaux, ce type de résidence est encadré par l'État.
L'EHPAD reste toutefois un investissement avantageux. Ce marché ne subit pas la crise économique actuelle. La dépendance des personnes âgées et leur hébergement constitue un marché où la demande est bien supérieure à l'offre.

Résidence séniors LMNP

Les résidences séniors

Ces résidences sont destinées à accueillir des personnes âgées autonomes. Les appartements varient du studio au 3 pièces, en maison ou en appartement. Le marché des résidences seniors bénéficie et va continuer à tirer partie de la démographie.

Résidence de tourisme en LMNP

Les résidences de tourisme

Ces résidences sont destinées à accueillir des voyageurs. Il s'appuie sur le concept de l'hôtel à la différence que le logement en résidence de tourisme possède généralement sa petite kitchenette. Ce type de résidence

Fonctionnement du LMNP en résidence de services

Dans le cas d'un investissement LMNP en résidence de services pour le mettre en location meublée, l'investisseur signe un bail commercial avec un gestionnaire qui est en réalité le locataire. Ainsi, ce dernier vous verse les loyers et assure la gestion complète de la résidence (travaux, gestion, mise en location, changement de locataire...). La durée du bail commercial est généralement comprise entre 9 et 12 ans, renouvelable.
On parle d'une relation tripartite entre l'investisseur, le gestionnaire/locataire et le locataire final.

Les règles de TVA du LMNP en résidence de services

On distingue deux taux de TVA sur les loyers en LMNP :

  • 10% pour les loyers en LMNP en résidence étudiante, senior ou de tourisme
  • 5,5% pour les loyers en EHPAD.

À savoir : Lors d'un achat dans le neuf, le taux de TVA de 20% peut être appliqué.

Fiscalité du statut LMNP en résidence de services

À la différence des revenus fonciers pour un appartement loué nu qui ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu , les locations meublées en résidence de services sont imposées. Ainsi, le loueur en meublé non-professionnel est imposé dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Il a alors le choix entre 2 régimes fiscaux : Micro BIC ou Réel.

Fiscalité du statut LMNP

Fiscalité à la revente

En cas de revente, la fiscalité est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers. La taxe applicable à cette plus-value est de 19%, à laquelle s'ajoute les prélèvements sociaux de 15,5%. De plus, si votre plus-value atteint plus de 50 000 €, une taxe additionnelle de 2 % à 6% est appliquée.
En revanche, le montant des amortissements pratiqués n'intervient pas dans le calcul de la plus-value imposable.
L'investisseur peut bénéficier du forfait de 15% pour les dépenses de travaux et du forfait de 7,5% pour les frais d'acquisition.
Un abattement pour réduire le montant taxé est possible en fonction de la durée de détention. Cela aussi bien sur l'impôt sur le revenu que sur les prélèvements sociaux.

Les critères qui sont retenus pour estimer la valeur du bien sont :

  • le niveau du loyer versé par le gestionnaire
  • la durée restante avant renouvellement du bail (il est conseiller de revendre son bien juste après que le renouvellement ait eu lieu)
  • la solvabilité du gestionnaire
  • l'état du bâtiment
  • les différentes clauses du bail

Exemple de la fiscalité d'un investissement en résidence de services

Comparatif entre la location nue et la location meublée en résidence de services

Exemple économie d'impôts LMNP

Pourquoi privilégier l'investissement LMNP dans l'ancien ?

Plus de visibilité

L'investisseur bénéficie de plus de plus visibilité en investissant dans l'ancien que dans le neuf. En effet, il achète un bien dans une résidence qui est déjà exploitée. Ainsi, il a accès à l'historique de gestion : taux d'occupation, évolution des loyers et rendements, solvabilité du gestionnaire...

Meilleure localisation

Les résidences anciennes ont l'avantage de bénéficier d'un emplacement privilégié où il n'est plus possible de construire. Ces résidences sont généralement situées à des adresses stratégiques, à proximité des centres-ville, des universités, ou des zones touristiques pour les résidences touristiques.

Investissement à moindre coût

Les prix des résidences de services dans l'ancien sont généralement moins chers que les résidences neuves, permettant ainsi d'augmenter sensiblement la rentabilité de l'investissement.

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Comment bien choisir un investissement en résidence de services ?

La demande locative

Les résidences étudiantes, les EHPAD ou encore les résidences seniors se présentent comme les investissements LMNP à privilégier de par la demande croissante de ces marchés.

Bail commercial récent

L'idéal est de choisir une résidence avec un bail commercial récent de moins de 7 ans. En effet, un renouvellement de bail est toujours incertain.

Loyer modéré

Afin d'éviter de subir une baisse lors du renouvellement du bail, il est important de s'assurer que vous ne payez pas un loyer trop important par rapport au quartier.

Qualité de l'exploitant

Les antécédents de l'exploitant peuvent vous donnez une idée de sa capacité à payer les loyers à l'échéance.

Quels sont les principaux risques d'investir en LMNP ?

Avertissement ! Un investissement LMNP en résidence de services reste un investissement immobilier et expose aux risques immobiliers généraux.

  • Abandon de la résidence par le gestionnaire
  • Perte de valeur du bien
  • Défaut de construction (dans le neuf)
  • Changements réglementaires et fiscaux
  • Difficultés économiques du gestionnaire
  • Variation selon le marché locatif de la location meublée (la rentabilité peut être revu à la hausse comme à la baisse)

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