Défiscaliser grâce à l'immobilier : quels dispositifs pour bénéficier d'avantages fiscaux ?

Investir dans l'immobilier locatif pour bénéficier d'avantages fiscaux

Investir dans l'immobilier locatif permet, dans certains cas, de bénéficier d'avantages fiscaux. Il existe plusieurs lois qui vous permettent de défiscaliser avec l'immobilier en 2022. CO.Conseils fait le point sur ces dispositifs de défiscalisation immobilière.

Qu'est-ce que la défiscalisation immobilière ?

La défiscalisation immobilière regroupe l'ensemble des dispositifs fiscaux d'incitation à l'investissement immobilier locatif en France et en Outre-mer. Ces dispositifs fiscaux ont pour principal objectif d'inciter les contribuables à investir dans le logement, et ainsi, soutenir la construction de logements neufs et la réhabilitation de logements anciens. Non seulement investir dans l'immobilier locatif vous permet de bénéficier d'avantages fiscaux, mais il vous permet également de développer votre patrimoine et de vous créer des revenus complémentaires.

Les principaux dispositifs de défiscalisation immobilière en 2022

Il existe de nombreux dispositifs qui vous permettent de prétendre à des réductions d'impôts : loi Pinel, SCPI, statuts LMNP ou LMP, loi Malraux...

La loi Pinel

Introduite par la loi Finance de 2015 et reconduite jusqu'en 2024, la loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui permet aux investisseurs qui achètent un bien immobilier neuf (dans le but de le louer) de bénéficier d'une réduction d'impôt jusqu'à 2% par an pendant au maximum 12 ans, dans la limite d'investissement de 300 000 € par an et de 2 investissements par an tout Pinel confondu.

La réduction s'étale sur 6, 9 ou 12 ans selon la durée de location convenue par l'acquéreur et ce dernier peut récupérer 12%, 18% ou 21% du prix d'achat en fonction de la durée.

À savoir : 2022 est la dernière année pour profiter d'une réduction d'impôt à taux plein. Dès 2023, les taux de défiscalisation diminuent et les conditions d'éligibilité deviennent plus restrictives.

En savoir plus sur la loi Pinel → 

La loi Pinel Outre-mer

Le fonctionnement de la loi Pinel Outre-mer est le même que pour la loi Pinel. La différence réside dans la localisation du bien et de l'avantage fiscal. En effet, pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel Outre-mer, le bien doit se situer dans un DOM ou une COM.

La loi Pinel Outre-mer permet de bénéficier d'une réduction d'impôts de 23%, 29% ou 32% du prix d'achat, dans la limite d'investissement de 300 000 € par an et de 2 investissements par an tout Pinel confondu. Comme pour le Pinel, la réduction s'étale sur 6, 9 ou 12 ans.

Les investissements en Outre-mer bénéficient d'un plafonnement global des niches fiscales spécifiques, porté de 10 000 € de réduction d'impôt par an et par foyer fiscal en métropole et à 18 000 € en Outre-mer.

En savoir plus sur la loi Pinel Outre-mer → 

La loi Denormandie

Entrée en vigueur en 2019 et reconduit jusqu'en 2023, la loi Denormandie vise à inciter les particuliers à acheter et à rénover des logements anciens. Ce dispositif offre les même avantages fiscaux que la loi Pinel (défiscalisation jusqu'à 21%). Ce dispositif est applicable dans les 222 villes moyennes bénéficiant du soutien de l'État dans le cadre du plan "Action Cœur de Ville". Ces villes sont réparties dans toutes les régions, en métropole et en Outre-mer. Les villes engagées dans une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT) peuvent également être éligibles au dispositif Denormandie. Le budget consacré aux travaux doit au moins représenter 25% du prix d'acquisition. Ces travaux doivent permettre :

  • soit une amélioration des performances énergétiques du logement d'au moins 30% (20% en habitat collectif)
  • soit créer de la surface habitable nouvelle
  • soit correspondre à deux des cinq types de travaux suivants : la rénovation des murs, des toitures, des fenêtres, le changement de chaudière, le changement de production d'eau chaude

La loi Malraux

La loi Malraux concerne l'investissement dans des bâtiments anciens et réhabilités. Pour être éligible, ces bâtiments doivent se situer en site patrimonial remarquable bénéficiant d'un PSMV (Plan de Sauvegarde de Mise en Valeur) ou d'un PVAP (Plan de Valorisation de l'Activité et du Patrimoine). Ce dispositif permet de réduire son impôt sur le revenu en contrepartie des travaux de réhabilitation. Le montant de la réduction varie en fonction de la localisation de l'immeuble. Si l'immeuble se situe dans un quartier ancien dégradé ou dans un secteur dit "sauvegardé", la réduction d'impôt s'élève à 30%. Si l'immeuble se situe dans une zone AMVAP (Aires de Mise en Valeur de l'Architecture et du Patrimoine), la réduction s'élève alors à 20%.

À savoir : En 2022, les économies d'impôt provenant d'un investissement Malraux ne sont pas comptées dans le plafonnement des niches fiscales.

Le dispositif Monuments Historiques

Le dispositif Monuments Historiques vise à favoriser l'entretien et la restauration de biens immobiliers classés Monuments Historiques ou inscrits à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques. Comme pour la loi Malraux, l'investisseur acquiert un bien nécessitant d'importants travaux de restauration. Les charges de restauration et d'entretien du bien Monuments Historiques, ainsi que les intérêts d'emprunts liés à l'acquisition et aux travaux sont déductibles à 100% des revenus fonciers. Le déficit généré est quant à lui déductible du revenu global, sans aucun plafonnement. Afin de bénéficier des avantages fiscaux de ce dispositif, le propriétaire doit conserver le bien Monuments Historiques pendant 15 ans.

À savoir : la défiscalisation obtenue par la loi Monuments Historiques ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales.

Le dispositif Monuments Historiques s'adresse aux contribuables fortement imposés (tranches à 30%, 41% et 45%) et qui privilégient la qualité de l'immeuble à sa rentabilité.

Le déficit foncier

Dans le cadre d'un investissement locatif, vous pouvez bénéficier d'un coup de pouce fiscal si vos charges sont supérieures à vos recettes. Cette situation, appelée déficit foncier, peut vous permettre de déduire de votre revenu global les charges supérieures à vos revenus fonciers et ainsi, vous permettre de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu.

Chaque année, l'investisseur peut déduire de ses revenus jusqu’à 10 700 € de déficit foncier.

Et la location meublée ?

Même si la location meublée n'amène pas de réduction d'impôts en direct, elle permet d'alléger son impôt grâce à son système comptable des amortissements.

Un changement de statut peut souvent être bénéfique et ainsi, réduire la note fiscale.

Notre équipe vous accompagne dans cette démarche et étudie pour vous l'impact fiscal et financer de ce changement.

En savoir plus sur la location meublée → 

Vous l'aurez compris, l'investissement immobilier locatif est une solution efficace en matière de défiscalisation. Les nombreux dispositifs disponibles vous permettent de sélectionner celui qui vous convient en fonction de vos objectifs : défiscalisation, rentabilité immédiate, court ou long terme...

Vous souhaitez investir dans l'immobilier locatif ? Notre équipe vous accompagne dans vos projets de vie.

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