Réaliser un investissement locatif grâce à un dispositif de défiscalisation permet d'économiser des milliers d'euros sur une période donnée. Mais chaque bonne chose à une fin, et la réduction d'impôts n'y échappe pas. Alors qu'en est-il de l'avenir du logement dans lequel vous avez investi ? Le mettre en vente, le louer, récupérer le logement pour soi ou pour un proche. Zoom sur les différentes solutions qui s'offrent à vous après la période de défiscalisation.
Rétrospective des dispositifs de défiscalisation immobilière
(liste non-exhaustive)
La loi Pinel
Dispositif de défiscalisation immobilière préférée des Français, la loi Pinel, entrée en vigueur en 2015, ouvre le droit à une réduction d'impôts de 12, 18 ou 21% sur un maximum de 300 000 € et dans la limite de deux investissements par an. En échange, l'investisseur doit respecter un certain nombre de conditions relatives au bien, à la zone d'implantation, au locataire, au plafonnement des loyers et à la durée de location (6, 9 ou 12 ans).
Le statut LMNP
Le statut LMNP vous permet, en plus de déduire l'intégralité du montant réel des charges, d'amortir votre bien et son mobilier.
Cela implique de dépendre du régime fiscal réel. Dans le cas où vous dépendriez du régime micro BIC, vous bénéficierez d'un abattement forfaitaire de 50%.
La loi Malraux
Le dispositif Malraux vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôts sur l'acquisition d'un immeuble ancien à condition de réaliser des travaux de rénovation, dans une limite de 400 000 € sur 4 ans. Le montant de la réduction varie en fonction de la zone d'implantation du bien. Les travaux doivent porter sur l'intégralité de l'immeuble et être confiés à un architecte des bâtiments de France. Une fois les travaux achevés, l'immeuble doit être mis en location pour une durée minimale de 9 ans et chaque logement doit constituer la résidence principale du locataire qui ne peut être un membre de la famille de l'investisseur.
Faites le point sur vos objectifs et sur le déroulement de vos années de défiscalisation
Vous arrivez à la fin de votre période de défiscalisation ? Avant de prendre toute décision, identifiez l'utilité que pourrait désormais avoir votre bien immobilier sans la réduction d'impôts. Souhaitez-vous continuer à le louer pour obtenir des revenus complémentaires ? L'occuper à titre de résidence principale ou secondaire ou encore le proposer à l'un de vos proches ? Vous pouvez également envisager de le revendre avec peut-être une potentielle plus-value.
Votre locataire actuel est toujours en place à la fin de la période de défiscalisation ? Il est tout à fait possible de lui donenr congé pour récupérer le logement à titre de résidence principale pour soi ou un membre de la famille ou encore pour motif de vente.
Votre bien a-t-il été loué sans encombre ?
Il s'agit de la question la plus importante à se poser à la fin de la période de défiscalisation pour décider de l'avenir de votre investissement immobilier.
Si votre bien a été loué sans interruption durant la période de défiscalisation, cela signifie qu'il répond à la demande locative.
À l'inverse, si vous avez rencontré des difficultés pour louer votre bien, il est nécessaire d'analyser les raisons de cette vacance locative.
- Le bien : Peut-être que des travaux d'amélioration sont à prévoir pour mieux répondre aux exigences du marché
- Le loyer : Peut-être le loyer est-il trop élevé par rapport à la zone d'implantation de l'immeuble.
- La gestion du bien : Il peut parfois être compliqué de gérer la location d'un bien. En effet, la recherche d'un locataire peut-être chronophage. Faire appel à un professionnel vous permettra de limiter la vacance locative.
Vendre ou louer son bien ?
Vendre
Si votre investissement locatif s'est soldé par un échec (vacance locative, loyers plus bas qu'espéré...), alors vous voudrez certainement le revendre. Mais attention de choisir le bon moment pour revendre votre bien. Par exemple, dans un programme immobilier neuf, il est possible que plusieurs propriétaires ayant acheté leur bien en même temps voient leur période de défiscalisation arriver à terme aussi. Certains voudront peut-être aussi revendre leur bien. Dans ce cas, il est préférable d'attendre un peu afin de créer un effet de rareté et de ne pas avoir à baisser son prix de vente de manière trop importante. Attention toutefois à l'impôt sur la plus-value à payer.
Louer
Votre période de défiscalisation s'est déroulée sans encombre et vous souhaitez garder votre bien à la location. L'avantage est que vous pourrez louer votre bien au prix du marché (à condition de changer de locataire), le plafonnement du loyers lié au dispositif n'entrant plus en compte, toutefois vous ne bénéficierez plus de la réduction d'impôt. Deux choix s'offrent à vous. Dans le cas du départ de votre actuel locataire, vous pourrez continuer à louer votre bien en nu, ou décider de le passer en meublé. Cette dernière solution semble la plus avantageuse. En effet, grâce à l'amortissement du bien et des meubles, vous viendrez neutraliser la fiscalité des loyers. Si vous le louez nu, vos revenus issus de la location seront imposés selon votre tranche marginale d'imposition, ce qui pourrait fortement augmenter votre impôt étant donné que vous n'aurez plus de réduction d'impôt.
Dans le cas du passage en meublé, c'est la valeur du bien au jour du passage en meublé qui est prise en compte pour l'amortissement et non la valeur d'achat.
Attention tout de même, en gardant votre bien dans le temps, vous devez être conscient que votre bien va vieillir. Il faut prévoir une enveloppe pour l'entretien de votre bien. En effet, des travaux de rénovation ou de réparation peuvent être nécessaire, il est important d'anticiper les coûts.
Votre bien arrive à la fin de sa période de défiscalisation, vous voulez continuer de le louer tout en bénéficiant d'avantages fiscaux ? Vous pouvez vous tourner vers le statut LMNP !
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