LMP : investissez dans l'immobilier locatif meublé tout en bénéficiant d'avantages fiscaux considérables

Le LMP (loueur meublé professionnel) concerne la location de logements meublés dont les revenus générés par la location dépassent la somme de 23 000 € par an (total des loyers TTC, charges comprises) ou qui sont supérieurs au total des autres revenus des membres du foyer fiscal. En d’autres termes, le LMP s’adresse aux personnes ou entreprises dont l'activité principale est la location.

Il s'agit d'un investissement idéal pour préparer sa retraite. En effet, l'investissement en LMP est un investissement sur le long terme, la valorisation de votre bien se faisant au fil des années.

Le LMP s'applique sur plusieurs types de logements :

• logement ancien (bail meublé 1 an) : permet de bénéficier d'une rentabilité attrayante grâce à des prix d'acquisition nettement inférieurs au neuf mais également d'un emplacement souvent plus intéressants.
• logement neuf (bail meublé 1 an) : permet de bénéficier d'une réduction fiscale de 11% sur le montant de l'investissement grâce à la loi Censi-Bouvard jusqu'au 31 décembre 2022.
• logement en résidence de services (bail commercial) : permet de se délester des inconvénients de la gestion locative tout en bénéficiant d'un rendement attractif et d'une faible fiscalité.

Attention ! Pour être éligible au statut de meublé, le bien doit être immédiatement habitable par le locataire et disposer de l'ameublement prescrit par la loi :

• literie comprenant couette et couverture
• dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
• plaque de cuisson, four ou micro-ondes
• réfrigérateur et congélateur
• vaisselle nécessaire à la prise des repas et ustensiles de cuisine
• table et chaises
• étagères de rangement
• luminaires
• matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

Le statut LMP propose deux régimes fiscaux avantageux : Le régime Micro-BIC et le régime Réel.

Que ce soit sous le régime Micro-BIC ou sous le régime Réel, le statut LMP permet une réduction significative du chiffre d'affaires imposable.

Fiscalité à la revente

En cas de revente, la fiscalité est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers.

Le LMP est soumis à une fiscalité professionnelle, ce qui signifie que les revenus générés sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux. On distingue donc la plus-value professionnelle à court terme de celle à long terme.

Les plus-values à court terme :
Il s'agit des biens dont la durée de détention est inférieure à deux ans. La plus-value à court terme est équivalente aux amortissements effectués pendant la période d'exploitation. Dans ce cas, les amortissements sont soumis à l'impôt sur le revenu (IR).
De plus, pour les loueurs professionnels exerçant sous le statut LMP, la plus-value à court terme est également assujettie aux cotisations sociales des travailleurs indépendants.

Les plus-values à long terme :
Les plus-values à long terme concernent les biens vendus après une détention de plus de deux ans. Elles correspondent à la différence entre le prix de vente du bien immobilier et sa valeur nette comptable (prix d'achat).
La fiscalité appliquée aux plus-values à long terme est soumise à un prélèvement forfaitaire unique (PFU) dont le taux est de 30 %. Ce taux se compose de 12,8 % d'impôt sur le revenu et de 17,2 % de prélèvements sociaux. Contrairement aux plus-values à court terme, les plus-values à long terme ne sont pas soumises aux cotisations sociales.

Avertissement ! Un investissement LMP reste un investissement immobilier et expose aux risques immobiliers généraux.

• Perte de valeur du bien
• Défaut de construction (dans le neuf)
• Changements réglementaires et fiscaux
• Variation selon le marché locatif de la location meublée (la rentabilité peut être revu à la hausse comme à la baisse)