body { scroll-behavior: smooth; } .grilledeprixcss { display: block; margin: auto; max-width: 1500px; padding:5px; width: 100%; }
Menu

CO Conseils > Immobilier > Investir en meublé LMP

LMP : investissez dans l'immobilier locatif meublé tout en bénéficiant d'avantages fiscaux considérables

Découvrez les avantages fiscaux et les opportunités de rendement offertes par le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).

Contacter un conseiller
Loueur meublé professionnel (LMP)

L'investissement en LMP, c'est quoi ?

Le LMP (loueur meublé professionnel) concerne la location de logements meublés dont les revenus générés par la location dépassent la somme de 23 000 € par an (total des loyers TTC, charges comprises) ou qui sont supérieurs au total des autres revenus des membres du foyer fiscal. En d’autres termes, le LMP s’adresse aux personnes ou entreprises dont l'activité principale est la location.

Il s'agit d'un investissement idéal pour préparer sa retraite. En effet, l'investissement en LMP est un investissement sur le long terme, la valorisation de votre bien se faisant au fil des années.

Les principaux avantages du statut LMP

L'exonération de TVA

La location meublée professionnelle n'est pas soumise à la TVA. En revanche, toutes les prestations fournies dans le cadre d'une location meublée peuvent être soumises à la TVA (petit-déjeuner, ménage...).

La déduction des bénéfices

Avec le statut LMP, il est possible de déduire les déficits éventuels du revenu global sans limitation. Pour cela, le déficit ne doit pas provenir des amortissements. Les amortissements eux, ne sont pas déductibles fiscalement. En cas d'excédent de déficit, il est possible de le reporter sur le revenu des six prochaines années.

L’exonération d’impôt sur les plus-values en cas de revente

Si le propriétaire décide de revendre son bien LMP, la plus-value ne fera l’objet d’aucune imposition si elle respecte les critères suivants :

  • Le propriétaire exerce son activité depuis plus de 5 ans
  • Les revenus générés par son activité de location meublée n'ont pas dépassé 90 000 €/an au cours des deux dernières années.
  • Si ses recettes annuelles sont inférieures à 126 000 €, le propriétaire pourra bénéficier d'une exonération partielle de l'impôt sur les plus-values.
    • picto-ampoule-idees.png
    picto-differentes-idees.png

    Valoriser son patrimoine et percevoir des revenus complémentaires

    Investir dans le LMP, c'est vous constituer un patrimoine durable tout en vous permettant de percevoir des revenus complémentaires grâce aux revenus locatifs.

    Un système d'amortissement

    Le statut LMP permet d’obtenir une optimisation fiscale intéressante par son système d’amortissement.

    Le choix du régime fiscal : Micro-BIC ou régime Réel

    À la différence des revenus fonciers pour un appartement loué nu qui ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu, les locations meublées sont imposées. Ainsi, le propriétaire est imposé dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Il a alors le choix entre deux régimes fiscaux.

    Qu'est-ce que l'amortissement ?

    L'amortissement d'un investissement locatif consiste à étaler son coût sur toute sa durée d'utilisation. Il s'agit donc d'enregistrer dans la comptabilité la part de valeur progressive du bien et du mobilier afin de réduire son imposition.

    Les différents types de logements éligibles au LMP

    Le LMP s'applique sur plusieurs types de logements :

    Les logements anciens (bail meublé 1 an)

    Les logements anciens permettent de bénéficier d'une rentabilité attrayante grâce à des prix d'acquisition nettement inférieurs au neuf mais également d'un emplacement souvent plus intéressants.

    Les logements neufs (bail meublé 1 an)

    Les logements neufs permettent de bénéficier d'une réduction fiscale de 11 % sur le montant de l'investissement grâce à la Loi Censi-Bouvard jusqu'au 31 décembre 2025.

    Les logements en résidence de services (bail commercial)

    Les logements en résidence de services permettent de se délester des inconvénients de la gestion locative tout en bénéficiant d'un rendement attractif et d'une faible fiscalité.

    picto-location.png

    Attention ! Pour être éligible au statut de meublé, le bien doit être immédiatement habitable par le locataire et disposer de l'ameublement prescrit par la loi :

    • literie comprenant couette et couverture
    • dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
    • plaque de cuisson, four ou micro-ondes
    • réfrigérateur et congélateur
    • vaisselle nécessaire à la prise des repas et ustensiles de cuisine
    • table et chaises
    • étagères de rangement
    • luminaires
    • matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

    Deux statuts à différencier

    Loueur Meublé Non Professionnel et Loueur Meublé Professionnel

    picto-lmnp.png

    LMNP

  • Revenus locatifs annuels inférieurs à 23 000 € par an ou recettes de location meublée inférieures à 50 % des revenus globaux.
  • Déduction de certaines charges et amortissements liés au bien meublé, donc possibilité de réduire de l'impôt sur le revenu.
  • Pas de récupération de TVA sur les investissements immobiliers.
  • Soumis à l'IFI.
  • Pas de cotisations et de contributions sociales dûes en LMNP.
    • picto-lmp-gallery.png

    LMP

  • Revenus locatifs annuels supérieurs à 23 000 € par an ou recettes de location meublée supérieures à 50 % des revenus globaux.
  • Déduction de certaines charges et amortissements + exonération de la plus-value en cas de vente du bien après 5 ans.
  • Récupération de TVA sur l'achat du bien immobilier et sur les dépenses liées à leur activité.
  • Majoritairement exonéré d'IFI.
  • Cotisations et contributions sociales dûes en LMP.
    • En savoir plus sur le LMNP

    La fiscalité du statut LMP

    Le statut LMP vous propose deux régimes fiscaux : Le régime Micro-BIC et le régime Réel.

    Que ce soit sous le régime Micro-BIC ou sous le régime Réel, le statut LMP permet une réduction significative du chiffre d'affaires imposable.

    picto-option-1-gallery.png

    Le régime des Micro-BIC

    Le régime des micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire pouvant atteindre 50 % des recettes locatives, destiné à couvrir les charges et frais liés à l'activité. Ce régime simplifie également les obligations déclaratives, car il dispense le bailleur de la tenue d’une comptabilité détaillée et de l’établissement d’un bilan comptable. Il constitue ainsi une solution attractive pour les loueurs souhaitant alléger leurs démarches administratives tout en profitant d’une fiscalité avantageuse.

    picto-option-2-gallery.png

    Le régime Réel

    Contrairement au régime micro-BIC, le régime Réel permet de déduire l’ensemble des charges réelles engagées dans le cadre de l’investissement locatif, telles que les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les travaux d’entretien et de rénovation, ainsi que les taxes et assurances. De plus, ce régime permet d’amortir la valeur du bien immobilier et de son mobilier sur plusieurs années, réduisant ainsi significativement l’assiette imposable. Bien que nécessitant une comptabilité plus rigoureuse, il est souvent privilégié par les investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité et maximiser leur rentabilité locative.

    Choisir son régime fiscal en LMP

    Régime Micro-BIC ou Régime Réel : Que choisir ?

    Le régime Micro-BIC

    Le régime Micro-BIC vous convient, si :

    1. Vos revenus locatifs sont inférieurs à 77 700 €.
    2. Vos charges sont inférieurs à la moitié de vos recettes.

    Ce régime, qualifié de « classique », s’applique à la majorité des investissements en LMNP et se distingue par sa simplicité lors de la déclaration fiscale. Il est particulièrement adapté si vous n’avez pas entrepris de travaux majeurs avant la mise en location de votre bien.

    picto-option-1.png
    picto-option-1.png

    Le régime Réel

    Le régime Réel vous convient, si :

    1. Vos revenus locatifs sont supérieurs à 77 700 €.
    2. Vos charges liées à votre investissement sont importantes.

    Ce régime peut être particulièrement avantageux puisqu’il permet de déduire l’intégralité des charges liées à l’investissement locatif.

    Le bénéfice imposable est déterminé selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les recettes correspondent aux loyers hors taxes perçus ou dus, aux provisions pour charges mentionnées dans le contrat de location, ainsi qu’aux éventuelles recettes accessoires. Le bénéfice taxable résulte de la différence entre les recettes annuelles et l’ensemble des charges et amortissements déductibles.

    Fiscalité à la revente

    En cas de revente, la fiscalité est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers.

    Le LMP est soumis à une fiscalité professionnelle, ce qui signifie que les revenus générés sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux. On distingue donc la plus-value professionnelle à court terme de celle à long terme.

    Les plus-values à court terme :
    Il s'agit des biens dont la durée de détention est inférieure à deux ans. La plus-value à court terme est équivalente aux amortissements effectués pendant la période d'exploitation. Dans ce cas, les amortissements sont soumis à l'impôt sur le revenu (IR).
    De plus, pour les loueurs professionnels exerçant sous le statut LMP, la plus-value à court terme est également assujettie aux cotisations sociales des travailleurs indépendants.

    Les plus-values à long terme :
    Les plus-values à long terme concernent les biens vendus après une détention de plus de deux ans. Elles correspondent à la différence entre le prix de vente du bien immobilier et sa valeur nette comptable (prix d'achat).
    La fiscalité appliquée aux plus-values à long terme est soumise à un prélèvement forfaitaire unique (PFU) dont le taux est de 30 %. Ce taux se compose de 12,8 % d'impôt sur le revenu et de 17,2 % de prélèvements sociaux. Contrairement aux plus-values à court terme, les plus-values à long terme ne sont pas soumises aux cotisations sociales.

    Quel régime d'imposition pour le statut LMP ?

    LMP IR

    Vos revenus locatifs étant considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux, vous devez les déclarer dans la catégorie des BIC lors de votre déclaration d'impôt sur le revenu. Les BIC sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, avec la possibilité de déduire les dépenses liées à votre activité de location meublée.


  • Revenus meublés bruts : 23 000 €.
  • Revenus meublés : 50 % des autres revenus d'activité du foyer fiscal
  • Revenus nets > 6 762 € (4 trimestres de retraite cotisés)
  • Paiement de cotisations sociales (environ 40 % des revenus d'activité).

    • LMP IFI

    L'IFI concerne la détention de biens immobiliers. Si vous êtes LMP, les biens meublés que vous louez sont exclus de la base imposable à l'IFI. Cependant, si vous détenez d'autres biens immobiliers non liés à votre activité de location meublée, ceux-ci seront pris en compte dans le calcul de votre IFI.


  • Résultat positif après amortissements et charges
  • La location meublée doit être l'activité principale (soit être retraité, rentier ou inactif, ou dans de très rares cas à temps partiel, à condition que le temps consacré à la location meublée soit plus important que le temps consacré à l'activité partielle)
    • picto-pourcentage.png

    Quels sont les principaux risques d'investir en LMP ?

    Avertissement ! Un investissement LMP reste un investissement immobilier et expose aux risques immobiliers généraux.

    • Perte de valeur du bien
    • Défaut de construction (dans le neuf)
    • Changements réglementaires et fiscaux
    • Variation selon le marché locatif de la location meublée (la rentabilité peut être revu à la hausse comme à la baisse)

    Foires aux questions

    Les dernières actualités CO Conseils

    News, actualités, informations sur la gestion de patrimoine, les marchés financiers, l'immobilier, l'épargne et les placements.

    Défiscaliser grâce à l'immobilier

    Défiscaliser grâce à l'immobilier : quels dispositifs pour bénéficier d'avantages fiscaux ?

    Lire plus →

    Investissement locatif dans le neuf

    Investissement locatif dans le neuf : que faire lorsque la période de défiscalisation est terminée ?

    Lire plus →

    Investir dans l'immobilier avec un petit budget

    Investir dans l'immobilier avec un petit budget

    Lire plus →

    Découvrir l'actualité CO Conseils

    Demande de renseignements

    Vous souhaitez obtenir plus de renseignements ou
    bénéficier de conseils personnalisés concernant vos projets immobiliers ?

    Contactez nous au 05 35 54 22 54 ou via le formulaire ci-dessous.