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Démembrement de propriété : investir en nue-propriété

Découvrez les avantages et les caractéristiques de l'investissement en nue-propriété.

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Démembrement

Qu'est-ce qu'un investissement
en démembrement de propriété ?

On parle de démembrement de propriété lorsque les attributs du droit de propriété sont partagés entre 2 personnes distinctes : le nu-propriétaire et l'usufruitier, pendant une période définie contractuellement.

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La nue-propriété

La nue-propriété représente une partie de la pleine propriété. Dans ce cas, la personne détient l'abusus. Elle est propriétaire d'un bien sans pouvoir l'utiliser. Elle ne perçoit aucun revenus pendant une période déterminée au terme de laquelle elle récupèrera l'usufruit et sera pleinement propriétaire.

maison-usufruit.png

L'usufruit

L'usufruit représente l'autre partie de la pleine propriété. Dans ce cas, la personne ne possède que le fructus c'est-à-dire le droit de percevoir les revenus issus du bien pendant une période déterminée. A la fin de celle-ci, l'usufruitier perd ses droits et l'usufruit revient au nu-propriétaire, qui redevient alors plein-propriétaire du bien.

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La pleine-propriété

La pleine propriété se compose de tous les droits qu'a un individu sur un bien, à savoir l'usus, l'abusus et le fructus.

  • L'usus correspond au droit d'utiliser le bien (l'habiter, le transporter)
  • L'abusus correspond au droit de détenir le bien (le vendre, le louer, le donner, le détruire)
  • Le fructus correspond au droit de percevoir les fruits du bien (les revenus).
    • La pleine propriété peut être divisée entre la nue-propriété et l'usufruit.

    Schéma du démembrement de propriété

    schema-demembrement.png

    Nue-propriété VS Usufruit

    Nue-propriétéUsufruit
    Décote sur le prix d'achatEntre 18,5% et 41,5% environOUIOUI
    Revenus pendant le démembrementNONOUI
    Revenus à la fin du démembrementOUINON
    Taxable à l'IR et l'IFIIFI : impôt sur la fortune immobilière, IR : impôt sur le revenuNON (sauf au terme)OUI (jusqu'au terme)
    Capital au termeEn cas de reventeOUINON
    Pleine propriété au termeOUINON

    Investir en nue-propriété

    Investir en nue-propriété est un bon moyen d'acquérir un bien immobilier avec une décote sur le prix d'achat grâce à une répartition du prix de vente entre l'usufruitier et le nu-propriétaire.
    L'investissement en nue-propriété a pour but de vendre l'usufruit à un bailleur professionnel pendant au minimum 15 ans. Le nu-propriétaire peut bénéficier d'une décote, généralement entre 30 et 50%, sur le prix d'achat du bien. Si vous n'envisagez pas d'occuper votre immeuble avant un certain nombre d'années, cette solution présente de multiples avantages. À la fin de la période de démembrement définie contractuellement, le nu-propriétaire récupère la pleine-propriété et peut ainsi disposer du bien comme il le souhaite : vendre, louer ou occuper le bien.

    Les avantages et inconvénients de l'investissement en nue-propriété

    Les avantages de la nue-propriété

    1. Décote du prix d'achat grâce à une répartition du prix de vente entre l'usufruitier et le nu-propriétaire.

    2. Absence de fiscalité sur l'impôt sur le revenu pendant toute la durée du démembrement.

    3. Pas d'assujettissement à l'impôt sur la fortune immobilière.

    4. Plus-value potentielle au terme et potentielle revalorisation du prix de la part.

    5. Investissement en immobilier sans contrainte.

    6. Récupération sans frais de la pleine propriété.

    Les inconvénients de la nue-propriété

    1. Possibilité de revente réduite pendant le démembrement.

    2. Absence de revenus pendant le démembrement.

    3. Risque de perte en capital.

    picto-ampoule-idees.png

    Investir en nue-propriété

    Investir en nue-propriété est un bon moyen d'acquérir un bien immobilier avec une décote sur le prix d'achat grâce à une répartition du prix de vente entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. L'investissement en nue-propriété a pour but de vendre l'usufruit à un bailleur professionnel pendant au minimum 15 ans. Le nu-propriétaire peut bénéficier d'une décote, généralement entre 30 et 50%, sur le prix d'achat du bien. Si vous n'envisagez pas d'occuper votre immeuble avant un certain nombre d'années, cette solution présente de multiples avantages. À la fin de la période de démembrement définie contractuellement, le nu-propriétaire récupère la pleine-propriété et peut ainsi disposer du bien comme il le souhaite : vendre, louer ou occuper le bien.

    Schéma investissement nue-propriété
    Exemple investissement démembrement
    picto-question.png

    L'investissement immobilier en nue-propriété, pour qui ?

    Toute personne qui souhaite investir dans l'immobilier sans fiscalité sur l'impôt sur le revenu.

    Toute personne qui souhaite investir dans l'immobilier sans être soumis à l'impôt sur la fortune immobilière.

    Vous souhaitez investir en nue-propriété dans une SCPI ?

    Selon votre situation patrimoniale et fiscale, l'investissement dans une SCPI peut s’avérer être une piste intéressante.

    La nue-propriété permet d’acquérir des parts de SCPI à prix décoté, et se révèle dans certains cas comme une solution fiscalement attractive.

    À l’inverse, pour une société (personne morale) qui a de la trésorerie à placer, se concentrer sur l’usufruit peut être particulièrement intéressant.

    Nue-propriété en SCPI
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