Mécanisme simple et efficace, le démembrement de propriété offre de nombreux avantages aux investisseurs : anticiper la transmission de votre patrimoine, aider vos descendants financièrement, préparer votre retraite ou encore être exonéré d'IFI. CO.Conseils fait le tour des avantages du démembrement de propriété.
Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?
On parle de démembrement lorsque les 2 composants de la pleine-propriété, l'usufruit et la nue-propriété, ne sont pas réunis entre les mains d'une seule personne. Les droits d'usufruit et de nue-propriété peuvent être transmis soit par donation, soit par cession (ces droits peuvent être achetés ou vendus).
Focus lexique
- La pleine-propriété : Elle se compose de tous les droits qu'a un individu sur un bien, à savoir l'usus, l'abusus et le fructus.
- La nue-propriété : Elle représente une partie de la pleine-propriété. Le nu-propriétaire détient l'abusus. Il est propriétaire d'un bien sans pouvoir l'utiliser et ne perçoit aucun revenus pendant toute la durée du démembrement.
- L'usufruit : Elle représente l'autre partie de la pleine-propriété. L'usufruitier possède le fructus et l'usus, c'est-à-dire le droit de percevoir les revenus issus du bien pendant une période déterminée et le droit d'utiliser le bien. À la fin de celle-ci, il perd ses droits et l'usufruit revient au nu-propriétaire qui redevient alors plein-propriétaire du bien.
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Les avantages du démembrement de propriété
Anticiper la transmission de son patrimoine
Afin de limiter le montant des droits de succession que vos enfants devront payer à votre décès, vous avez tout intérêt à anticiper la transmission de votre patrimoine en effectuant des donations de votre vivant.
Ainsi, vous pouvez donner la nue-propriété d'un bien, à votre enfant tout en conservant l'usufruit.
En tant qu'usufruitier, vous pouvez continuer à occuper votre bien ou à encaisser les loyers s'il est mis en location.
À l'échéance de l'usufruit (votre décès), votre enfant devient plein propriétaire du bien "gratuitement".
L'intérêt de cette opération est avant tout fiscal, car donner la nue-propriété d’un bien plutôt que la pleine propriété permet de réduire le montant des droits de donation. En effet, seule la nue-propriété étant transmise, l'administration fiscale considère qu’elle a une valeur moindre que celle de la pleine propriété.
Cette valeur correspond à un pourcentage de la valeur de la pleine propriété qui dépend de l’âge de l’usufruitier au jour de la donation :
À savoir : En tant qu’usufruitier, vous devez vous acquitter de l’impôt sur le revenu au titre des revenus éventuellement générés par le bien et le déclarer pour sa valeur en pleine propriété si vous êtes redevable de l’IFI.
Aider un enfant financièrement
À l'inverse, vous pouvez transmettre temporairement l'usufruit et conserver la nue-propriété. Une solution adaptée si vous souhaitez soutenir un enfant étudiant ne faisant plus partie de votre foyer fiscal.
En lui donnant l'usufruit, votre enfant pourra percevoir les revenus issus des loyers, lui permettant ainsi de bénéficier d'un revenu complémentaire. À l'issue du démembrement temporaire, vous récupérez automatiquement la pleine-propriété sans frais ni impôt.
À savoir : Comme vous ne percevez pas de revenus issus de la location durant la durée de démembrement, cela vous permet de réduire votre impôt sur le revenu. De plus, le bien n'est pas assujetti à l'IFI.
Se constituer un patrimoine à moindre coût et exonéré d'IFI via les SCPI
Le démembrement de propriété permet de se constituer un patrimoine par l'intermédiaire des SCPI qui permettent d'acquérir des parts en nue-propriété à moindre coût. En effet, le prix de la nue-propriété est déterminé en fonction de la durée du démembrement. Plus la durée du démembrement sera longue, plus la part de la nue-propriété sera faible. L'usufruit est, quant à lui, acquis par un bailleur social ou institutionnel qui gère la location et gère toutes les charges le temps du démembrement.
Pendant la durée du démembrement (entre 15 et 20 ans), le bien n’est pas à inscrire dans votre déclaration IFI et vous n’avez pas de loyers à déclarer.
À l’échéance du contrat, vous récupérez la pleine propriété du bien sans frais ni impôts et pouvez en disposer comme vous l’entendez.
Préparer sa retraite
Le démembrement de propriété est également un outil efficace pour préparer sa retraite. En effet, ce mode d’investissement vous permettra, notamment pour les personnes ayant une fiscalité importante, de capitaliser pour votre retraite.
Comme vous ne percevez pas de revenus issus de loyers, vous n'avez donc pas d'impôts à payer dessus. Ainsi, à l'issue de la période de démembrement, au moment de votre retraite, vous récupérez la pleine propriété avec, potentiellement, une revalorisation du prix du bien à la hausse, ce qui vous permettra de faire une plus-value à la revente. De quoi préparer une bonne retraite !
N'hésitez pas à vous faire accompagner pour choisir le meilleur investissement adapté à votre situation !
Le démembrement de propriété est un investissement très rentable. Toutefois, notamment si vous optez pour la nue-propriété en SCPI, qui suppose que vous n'ayez pas besoin des revenus issus de la location immédiatement, il est fortement recommandé d’être accompagné d’un spécialiste en gestion de patrimoine afin d’optimiser votre investissement.
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