Investir en SCPI : tout comprendre pour mieux investir

Tout comprendre sur les SCPI pour mieux investir

La SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, vous permet d'investir dans l'immobilier de bureaux, de commerces ou encore de santé avec un minimum de souscription faible. CO.Conseils fait le point pour vous sur cette solution de placement immobilier ayant pour objectif la perception de revenus complémentaires.

Une SCPI, c'est quoi ?

L'investisseur investit la somme qu'il souhaite (environ 10 000 €, selon les SCPI) sur la SCPI et devient ainsi associé de cette société au prorata des parts auxquelles il a souscrit.

La SCPI acquiert et gère ensuite le patrimoine immobilier puis reverse, trimestriellement, les loyers en fonction du nombre de parts détenues.

Le rendement dépend de ses investissements mais également des locataires (bureaux, siège social, grande ou petite activité, secteur d'activité…).

Le risque locatif est réparti sur plusieurs biens et le risque lié à l'investissement est mutualisé, le souscripteur ne détenant pas un immeuble en particulier mais des parts de l'ensemble du patrimoine immobilier de la SCPI. L'investisseur n'aura ensuite pas à se soucier de la gestion. En effet, les associés confient la gestion immobilière à la SCPI qui se charge de tout : de la sélection des actifs (immeubles) et des locataires, jusqu'à la revente, en passant par l'entretien du parc immobilier et des éventuels travaux.

Pourquoi investir dans une SCPI ?

La SCPI permet de diversifier ses investissements et se présente comme une valeur refuge face à la volatilité des marchés. En effet, la SCPI a deux moteurs de performance :

  • les loyers : la SCPI vous permet de percevoir des revenus réguliers
  • la revalorisation : la SCPI vous permet à terme de profiter d'une revalorisation de votre patrimoine immobilier.

Avantages de la SCPI :

  • Développer et valoriser son patrimoine
  • Accéder à des biens à faible coût
  • Bénéficier d'une mutualisation des risques
  • Ne pas se soucier de la gestion
  • Mettre en place des revenus complémentaires, idéal pour préparer sa retraite

Quels sont les risques d'investir en SCPI ?

  • Risque de perte en capital : il n'existe pas de garantie en capital lors d'un investissement dans des parts de SCPI.
  • Risque de baisse des rendements : les loyers versés ne sont pas garantis et sont sujets aux variations de la demande locative et dépendent des conditions de location.
  • Risque de variation du prix des parts : la variation du marché peut avoir un impact sur la valeur des parts et sur les revenus potentiels.

Les différents types de SCPI

SCPI de rendement

Les SCPI de rendement sont constituées de bureaux, locaux commerciaux,…

Elles ont pour vocation de distribuer régulièrement aux détenteurs de parts un revenu locatif net de charge*, leur permettant ainsi de générer des revenus complémentaires. Le rendement moyen de cette SCPI est relativement élevé.

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SCPI de plus-value

Les SCPI de plus-values portent généralement sur des logements, des biens loués, des nue-propriétés et des commerces et des bureaux à rénover. Elles ont pour objectif de valoriser le patrimoine acquis sur le long terme. Les rendements dépendent des plus-values.

SCPI fiscale

Les SCPI fiscales ont pour principal objectif de générer une économie d'impôt. Cette défiscalisation peut atteindre jusqu'à 21% des sommes investies avec un plafond de 63 000 € pour un engagement locatif sur 12 ans.

Les SCPI fiscales sont composées d'immobilier résidentiel locatif neuf. Elles sont classées en différentes catégories : SCPI Pinel, SCPI de déficit foncier, SCPI Malraux…

Capital fixe ou capital variable ?

Il existe 2 types de SCPI :

  • Capital variable : Les investisseurs peuvent acheter ou vendre leur part à tout moment. La variation du capital reste plafonnée par un minima et un plafond fixé par la SCPI.
  • Capital fixe : Les investisseurs ne peuvent investir qu'à l'occasion d'une augmentation de capital. Une fois l'objectif atteint, la SCPI est dite "fermée" et il n'est plus possible d'y investir, sauf si un associé est vendeur.

Comment investir dans une SCPI ?

La souscription de parts de SCPI peut être réalisée de plusieurs manières :

  • Comptant : vous achetez les parts grâce à vos liquidités
  • À crédit : vous réalisez un crédit afin d'acheter les parts. Ainsi, vous bénéficiez de l'effet de levier du crédit.
  • En démembrement : vous pouvez acheter soit la nue-propriété soit l'usufruit. Dans le cas de l'usufruitier, ce dernier perçoit les loyers de l'investissement dans la SCPI. Dans le cas du nue-propriétaire, il ne perçoit aucun revenu durant toute la durée du démembrement.
  • Contrat d'assurance-vie ou de capitalisation : vous pouvez souscrire à des parts de SCPI dans le cadre de votre assurance-vie ou de votre contrat de capitalisation et profiter de leur fiscalité.

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*Les loyers versés ne sont pas garantis et sont sujets aux variations de la demande locative et dépendent des conditions de location.

**Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Il existe un risque de perte total ou partiel du capital investi. La variation du marché peut avoir un impact sur la valeur des parts et sur les revenus potentiels.