La colocation : une solution d'investissement rentable

Investir dans la colocation pour obtenir des avantages fiscaux

En raison de la crise sanitaire et de la hausse générale des prix qu’elle a entraînée, la colocation a le vent en poupe. Et pas seulement auprès des locataires. Les propriétaires sont de plus en plus nombreux à investir dans un appartement en colocation qui leur offre de nombreux avantages. Vous souhaitez faire un investissement locatif et assurer sa rentabilité grâce à une colocation ? Vous possédez déjà un logement et hésitez encore à le louer en colocation ? Découvrez en plus sur ce type d'investissement.

Investir en colocation, en quoi ça consiste ?

La colocation consiste à louer un logement à plusieurs locataires qui en font leur résidence principale. Les locataires louent donc une chambre et partagent l'espace de vie. Le propriétaire peut choisir s'il souhaite louer son bien nu ou meublé, mais également s'il souhaite un bail indépendant ou un bail solidaire.

La colocation séduit autant les propriétaires grâce à sa rentabilité que les locataires pour son moindre coût tout en profitant d'un grand logement.

Pourquoi investir dans une colocation ?

L'investissement en colocation bénéficie de plusieurs avantages :

  • Meilleure rentabilité. Un bien en colocation vous rapportera plus qu'un logement loué à un seul locataire. Par exemple, pour un appartement 3 chambres loué 1 000 € à un seul locataire, un appartement loué en colocation vous permettra de bénéficier de 3 loyers de 400 à 450 €, ce qui ferait un revenu locatif compris entre 1 200 et 1 350 € (ces chiffres sont donnés à titre d'exemple).
  • Fiscalité avantageuse. Si vous optez pour le statut LMNP (loueur meublé non professionnelle), vous profiterez d'une neutralisation fiscale grâce à l'amortissement.
  • Diminution du risque de vacance locative. En cas de départ de l'un des colocataires, les autres membres de la colocation continuent à occuper les lieux et à payer le loyer.
  • Diminution du risque de loyer impayé. Si vous optez pour un bail solidaire, les colocataires et leurs cautions sont solidaires les uns des autres en cas d'impayés. Ainsi, si l'un des colocataires "oublie" de payer son loyer, les autres locataires sont redevables des sommes impayées.

Les inconvénients de l'investissement en colocation

  • gestion plus complexe et chronophage si le propriétaire ne passe pas par un service externe
  • travaux d'aménagement spécifiques

Investir en colocation : louer nu ou meublé ?

Le choix de la colocation en nu ou en meublé influera sur les régimes juridiques et fiscaux qui s'appliqueront à votre cas.

Si vous optez pour la location nue, vous dépendrez de la catégorie des revenus fonciers. Au contraire, si vous optez pour la location meublée, vous dépendrez de la catégorie BIC (Bénéfices Industriels Commerciaux) qui vous permettra notamment de bénéficier du statut LMNP (location meublée non professionnelle) ou LMP (location meublée professionnelle).

Dans la plupart des cas, il est plus avantageux de recourir à la location en colocation meublée afin de faciliter l'usage du bien et la vie commune des colocataires.

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Pourquoi choisir le statut LMNP ?

Le statut LMNP offre une optimisation fiscale intéressante par son système d'amortissement. En effet, dans le cadre du régime réel, l'amortissement (charges fictives) augmente les charges, et par conséquent, vient réduire vos revenus meublés (BIC) imposables.

Quelles caractéristiques pour un logement dédié à la colocation ?

Pour assurer la viabilité de votre investissement en colocation, des critères sont à prendre en compte tel que les aménagements et le profil de vos locataires.

Des travaux et aménagements spécifiques

Tous les logements ne sont pas compatibles avec une colocation. En effet, une colocation nécessite un aménagement spécifique afin que chaque locataire bénéficie d'une chambre et de rangements privés, mais également que les pièces de vie soient adaptées à un espace partagé. Il convient donc d'investir dans un bien assez grand pour permettre de réaliser les travaux nécessaires pour offrir un véritable lieu de vie où les locataires pourront profiter de moments conviviaux sans faire l'impasse sur leur intimité.

Si vous optez pour la location meublée, il vous faudra prévoir un minimum d'équipement afin d'assurer un logement confortable à vos locataires, conformément au décret du 31 juillet 2015 applicable aux locations meublées. Ainsi, les équipements obligatoires concernent :

  • Cuisine/salle à manger : Plaque de cuisson, four ou micro-onde, réfrigérateur, congélateur, vaisselle proportionnelle au nombre de locataire, ustensiles, table et chaises .
  • Chambres : Literie (draps, couettes, oreillers...), lit, volets ou rideaux occultants.
  • Entretien : Matériel d'entretien selon les caractéristiques et les surfaces du logement.

Profil des locataires

Si la colocation s'adressait autrefois principalement aux étudiants, la hausse du prix des loyers et du coût de la vie ouvre aujourd'hui la colocation à un public beaucoup plus large :

  • les seniors, notamment pour réaliser des économies et vivre en compagnie
  • les familles monoparentales
  • les jeunes actifs qui souhaitent disposer d'une grande surface tout en profitant d'un coût similaire, voir inférieur à celui d'un studio

Bien qu'aujourd'hui la colocation s'adresse à un public hétéroclite, il convient toutefois de réunir des personnes qui se ressemblent. En effet, des mésententes peuvent survenir au cours d'une colocation et entraîner, ainsi, la rupture du contrat du bail. C'est pourquoi le choix des locataires et primordial.

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