Le statut de Loueur Meublé Non-Professionnel (LMNP) consiste à acheter un bien immobilier construit ou en cours de construction (Vente en l'État Futur d'Achèvement - VEFA) dans le but de le mettre en location meublée.
Comment être éligible au statut LMNP ?
Pour être éligible au statut de loueur meublé non-professionnel, le bien doit être immédiatement habitable par le locataire et correspondre aux 11 critères d’ameublement prescrits par la loi depuis le 1er septembre 2015 :
Literie comprenant couette et couverture
Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
Plaque de cuisson, four ou micro-ondes
Réfrigérateur et congélateur
Vaisselle nécessaire à la prise des repas et ustensiles de cuisine
Table et chaises
Étagères de rangement
Luminaires
Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement
Quels logements sont éligibles au LMNP ?
- Le logement ancien (bail meublé 1 an) : Il permet de bénéficier d'une rentabilité attrayante grâce à des prix d'acquisition inférieurs au neuf.
- Le logement neuf (bail meublé 1 an) : Contrairement au logement ancien, vous bénéficiez de toutes les garanties liées à la construction (garantie décennale, garantie de parfait achèvement...).
- Le logement en résidence de services (bail commercial) : permet de se délester des inconvénients de la gestion locative tout en bénéficiant d'un rendement attractif et d'une faible fiscalité.
Focus sur le régime LMNP en résidence de services
Sur le marché de la location meublée, divers types de biens existent, dont les résidences de services destinées à une clientèle ciblée (résidences étudiantes, résidences de tourisme, résidences pour séniors ou encore les EHPAD).
La gestion de cette résidence est confiée à un professionnel désigné comme "exploitant" ou "gestionnaire", avec lequel l'investisseur établit un bail commercial d’une durée de 9 ans minimum renouvelable, différent d'un contrat de location résidentielle classique.
En vertu de ce contrat, l'exploitant prend en charge de manière autonome la gestion de la résidence de services où le bien est situé.
La résidence doit être en capacité de proposer au minimum trois des services suivants :
- Accueil
- Linge de maison
- Nettoyage des logements
- Service de petit-déjeuner
Les principales catégories de résidences de services
1. Les résidences étudiantes
Les résidences étudiantes sont un investissement qui peut être attractif. L’avantage des résidences étudiantes réside dans la forte demande de logements et le nombre d'étudiants qui ne cesse de croître chaque année.
2. Les résidences séniors
Destinées à accueillir des personnes âgées autonomes, les logements réservés à cet effet varient du studio au 3 pièces, en maison ou en appartement. Le vieillissement de la population étant en perpétuelle augmentation, ces logements sont de plus en plus demandés.
3. Les EHPAD
Les EHPAD présentent quelques particularités. Accueillant des personnes âgées dépendantes et avec des besoins médicaux, ce type de résidence est encadré par l'État. L'EHPAD reste toutefois un investissement avantageux, car étant lié au domaine médical, son besoin risque d’être constant. De plus, la dépendance des personnes âgées et leur hébergement constituent un marché où la demande est importante.
4. Les résidences de tourisme
Ces résidences proposent en règle générale des services similaires à ceux d’un hôtel (accueil, linge de lit, service de nettoyage...). Le repas n’y est pas servi puisque les locataires disposent d’une cuisine aménagée.
Généralement situées dans des zones touristiques dynamiques, elles sont recherchées, notamment lors de la période estivale.
Il faut cependant noter que les résidences de tourisme appartiennent à un marché qui fluctue selon les saisons.
Une fiscalité avantageuse
Régimes fiscaux et amortissements : Micro-BIC et régime réel
Comme les revenus fonciers pour un appartement loué nu, les locations meublées en résidence de services sont imposables. Ainsi, le loueur en meublé non-professionnel est imposé dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Il a alors le choix entre 2 régimes fiscaux : Micro BIC ou Réel.
Le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC prévoit un abattement forfaitaire de 50 % pour les locations meublées, contrairement à l'abattement de 30 % pour les locations non meublées.
Le régime réel
Dans le contexte du régime réel, il est envisageable d'appliquer des amortissements du prix d'achat du bien et de son mobilier. L’amortissement ne peut pas générer un déficit fiscal. S’il y a un déficit, la déduction est reportée à l’année suivante.
Au-delà de 72 600 € de revenus à l’année, le régime réel s’applique automatiquement.
Selon le statut LMNP, diverses charges telles que les intérêts d'emprunts, la taxe foncière, les charges de copropriété, les primes d'assurance, les dépenses d'entretien et de réparation du bien, ainsi que les honoraires versés à des tiers sont déductibles.
Les règles de TVA du LMNP en résidence de services
Un des avantages fiscaux que permet la location meublée en résidence de services, c’est la possibilité pour l’investisseur de récupérer l’intégralité de la TVA (20%) inclue dans son prix d’achat. En revanche, seule une acquisition neuve permet cette récupération.
On distingue deux taux de TVA sur les loyers en LMNP :
- 10% pour les loyers en LMNP en résidence étudiante, sénior ou de tourisme
- 5,5% pour les loyers en EHPAD
À savoir
Le statut LMNP permet d’obtenir une optimisation fiscale intéressante par son système d’amortissement. L’amortissement dans un investissement locatif consiste à étaler son coût sur toute sa durée théorique d’utilisation.
Avantages : Pourquoi investir en LMNP ?
1. Aucune contraite de gestion en résidence de service
L’un des avantages les plus considérables du LMNP, c’est qu’il permet de se délester des inconvénients de la gestion locative tout en bénéficiant d'un rendement attractif et d'une faible fiscalité. Un bien en LMNP est géré et loué par le gestionnaire locataire, à des locataires finaux, ce qui offre une réelle protection contre les aléas de non-paiement des loyers.
En effet, la gestion et l’entretien du bien sont réalisés par l’exploitant. C’est lui qui veille au bon fonctionnement de la résidence (travaux, gestion, mise en location, changement de locataire...) et c’est à lui que se référent les clients ou locataires finaux en cas de problèmes de la vie quotidienne. De par son statut, il couvre les risques locatifs classiquement assumés par un propriétaire, laissant uniquement au propriétaire la responsabilité du renouvellement du mobilier, de la taxe foncière et des travaux majeurs conformément à l'article 606 du code civil.
2. Répondre à un besoin
L’un des avantages à souligner dans le statut de loueur meublé non-professionnel en résidence de services, c’est de répondre à un besoin. En effet, ce statut joue un rôle essentiel dans la société en comblant des besoins partiellement laissés en suspens par les services publics.
Dû à la hausse de la démographie en France, ce type d’investissement connaît une demande forte dans les résidences étudiantes et les résidences séniors notamment.
3. Création de revenus complémentaires
Le choix du statut LMNP vous permet de percevoir des revenus complémentaires tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse, contribuant ainsi à la constitution d'un patrimoine en vue de préparer sereinement sa retraite.
Risques et inconvénients du statut LMNP
Malgré les nombreux avantages que présente le statut LMNP en résidence de services, il possède tout de même des risques et inconvénients.
- Abandon de la résidence par le gestionnaire
Perte de valeur du bien
Difficultés économiques du gestionnaire
Variation selon le marché locatif de la location meublée (La rentabilité peut être revue à la hausse comme à la baisse.)
Pour résumé, choisir le statut LMNP c’est valoriser votre patrimoine, percevoir des revenus complémentaires grâce aux revenus locatifs, bénéficier d'une fiscalité avantageuse, répondre à un besoin, neutraliser sa fiscalité et se délester des différentes contraintes liées à la gestion en résidence de services. Pour mener à bien la réalisation de ce projet, il est préférable de se faire accompagner par des professionnels pour évaluer au mieux la rentabilité possible de votre investissement.
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