SCPI en usufruit : en quoi ça consiste ?

Découvrez les avantages et les caractéristiques des investissements en SCPI en usufruit

Qu'est ce qu'un démembrement de propriété?

LA PLEINE PROPRIÉTÉ

La pleine propriété se compose de tous les droits qu'a un individu sur un bien, à savoir l'usus, l'abusus et le fructus.
L'usus correspond au droit d'utiliser le bien (l'habiter, le transporter)
L'abusus correspond au droit de détenir le bien (le vendre, le louer, le donner, le détruire)
Le fructus correspond au droit de percevoir les fruits du bien (les revenus)
La pleine propriété peut être divisée entre la nue-propriété et l'usufruit.

La nue-propriété

La nue-propriété représente une partie de la pleine propriété. Dans ce cas, la personne détient l'abusus. Elle est propriétaire d'un bien sans pouvoir l'utiliser. Elle ne perçoit aucun revenus pendant une période déterminée au terme de laquelle elle récupèrera l'usufruit et sera pleinement propriétaire.

L'usufruit

L'usufruit représente l'autre partie de la pleine propriété. Dans ce cas, la personne ne possède que le fructus c'est-à-dire le droit de percevoir les revenus issus du bien pendant une période déterminée. A la fin de celle-ci, l'usufruitier perd ses droits et l'usufruit revient au nu-propriétaire.

Schéma du démembrement d'une SCPI

Usufruit VS Nue-propriété

Choisir le type de SCPI en fonction de ses objectifs : rendement, réduction d'impôts ou plus-value.

SCPI en usufruitSCPI en nue-propriété
Décote sur le prix de la partEntre 18,5% et 41,5% environOUIOUI
Revenus pendant le démembrementOUINON
Revenus à la fin du démembrementNONOUI
Taxable à l'IR et l'IFIIFI : impôt sur la fortune immobilière, IR : impôt sur le revenuOUI (jusqu'au terme)NON (sauf au terme)
Capital au termeEn cas de reventeNONOUI
Pleine propriété au termeNONOUI

Exemple d'investissement

10 000 € sur PRIMOPIERRE (PRIMONIAL) - 10 ans d'usufruit

Les avantages de l'usufruit

  • Investir en immobilier sans contrainte
  • Prix de la part minoré
  • Perception de 100% des revenus de la peine propriété pendant le démembrement

Les inconvénients de l'usufruit

  • Fiscalité alourdie (IFI, IR, PS)
  • Pas de revente possible à terme
  • Risque de perte en capital
  • Pas de récupération de la peine propriété à terme

Quelques exemples de nos offres

PERIAL PFO2PRIMONIAL PRIMOPIERREPERIAL PF GRAND PARIS
214 actifs | 2,28 milliards de capitalisation74 actifs | 2,9 milliards de capitalisation119 actifs | 905 millions de capitalisation
SCPICréation en 2009 | Immobilier de bureaux | Démarche environnementale | Région parisienne, provinces et zone euro | 87,7% de taux d'occupationCréation en 2008 | Immobilier de bureaux récents de grande taille | Paris et première couronne | 86,1% de taux d'occupationCréation en 1966 | Bureaux | Paris et première couronne | 95,2% de taux d'occupation
SouscriptionMin 30 parts | 196€/partMin 10 parts | 208€/partMin 5 parts | 966€/part
Répartition du démembrement5 ans : 81,5% (NP) et 18,5% (US) / 10 ans : 67,5% (NP) et 32,5% (US)5 ans : 82% (NP) et 18% (US) / 10 ans : 70% (NP) et 30% (US)5 ans : 81,5% (NP) et 18,5% (US) / 10 ans : 67,5% (NP) et 32,5% (US)
FraisEnv. 10% de frais d'entrée et 11% de frais de gestionEnv. 10% de frais d'entrée et 10% de frais de gestionEnv. 11% de frais d'entrée et 10% de frais de gestion
Rendement4,5% de rendement en 20205,04% de rendement en 20204,53% de rendement en 2020

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