Vous êtes soumis à l'Impôt sur la Fortune Immobilière et vous souhaitez l'alléger ? Les SCPI, réputées pour leur couple rendement-risque, permettent également de réduire la facture de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) grâce à la nue-propriété. Découvrez l'avantage du démembrement pour ne pas alourdir sa fiscalité.
Ce qu'il faut savoir sur l'IFI
L'IFI touche tous les détenteurs de patrimoine immobilier dont la valeur est supérieure à 1,3 million d'euros. Le patrimoine immobilier net taxable est égal au montant des actifs immobiliers moins le montant des dettes se rapportant à des actifs taxables. Le calcul quant à lui se fait à partir de 800 000 €.
Quels sont les actifs immobiliers assujettis à l'IFI ?
- les biens immobiliers (usage personnel ou loués, en cours de construction au 1er janvier, classés monument historique...)
- les unités de compte immobilières sur les contrats d'assurance-vie
- les droits immobiliers (usufruit, droit d'usage ou d'habitation)
Quels sont les actifs immobiliers totalement ou partiellement exonérés d'IFI ?
- les biens à usage professionnel
- les bois et forêts sous engagement d'exploitation ou à usage professionnel
- les biens loués en LMP
Qu'en est-il des SCPI ?
Les SCPI sont assujetties à l'IFI à hauteur de la valeur représentative des biens et droits immobiliers imposables. En revanche, les SCPI détenues en nue-propriété ne rentrent pas dans le patrimoine taxable à l'IFI.
Il revient alors à l'usufruitier, qui a l'usage du bien et qui peut en tirer profit, de déclarer la valeur de la pleine-propriété du bien (sauf en cas d'usufruit légal, exemple : configuration de partage relative à une succession).
Réduire son IFI grâce à la SCPI c'est possible
Vous l'aurez compris, les SCPI détenues en nue-propriété ne sont pas concernées par l'IFI durant toute la durée de démembrement. Alors comment faire pour ne pas assujettir ses SCPI à l'IFI ?
Diminuer son IFI par la donation temporaire de l'usufruit de votre pleine propriété
Démembrer vos biens ou vos parts de SCPI en en donnant l'usufruit temporaire vous permet de réduire votre IFI. Par exemple, vous détenez un bien immobilier en pleine propriété et vous souhaitez le démembrer pour faire don de l'usufruit à vos enfants et les aider dans leurs études. Dans ce cas, le bien transmis sort temporairement de votre patrimoine et vous n'êtes donc pas redevable de l'IFI pour toute la durée du démembrement.
On notera qu'il faut faire attention à ce que l'usufruit temporaire n'ait pas un but principalement fiscal et puisse se justifier.
Diminuer son IFI par l'acquisition de nue-propriété
Vous pouvez également acheter la nue-propriété d'une SCPI. L'usufruit sera, quant à lui, détenu par un autre investisseur pour une durée généralement comprise entre 3 et 20 ans. Pendant cette période de démembrement, l'usufruitier percevra 100% des revenus, c'est donc lui qui déclarera la valeur de la pleine-propriété.
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