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Démembrement de propriété : investir en nue-propriété

Découvrez les avantages et les caractéristiques de l'investissement en nue-propriété.

Qu'est-ce qu'un démembrement de propriété ?

On parle de démembrement de propriété lorsque les attributs du droit de propriété sont partagés entre 2 personnes distinctes : le nu-propriétaire et l'usufruitier, pendant une période définie contractuellement.

La pleine propriété

La pleine propriété se compose de tous les droits qu'a un individu sur un bien, à savoir l'usus, l'abusus et le fructus.

  • L'usus correspond au droit d'utiliser le bien (l'habiter, le transporter)
  • L'abusus correspond au droit de détenir le bien (le vendre, le louer, le donner, le détruire)
  • Le fructus correspond au droit de percevoir les fruits du bien (les revenus) La pleine propriété peut être divisée entre la nue-propriété et l'usufruit.
  • La nue-propriété

    La nue-propriété représente une partie de la pleine propriété. Dans ce cas, la personne détient l'abusus. Elle est propriétaire d'un bien sans pouvoir l'utiliser. Elle ne perçoit aucun revenus pendant une période déterminée au terme de laquelle elle récupèrera l'usufruit et sera pleinement propriétaire.

    L'usufruit

    L'usufruit représente l'autre partie de la pleine propriété. Dans ce cas, la personne ne possède que le fructus c'est-à-dire le droit de percevoir les revenus issus du bien pendant une période déterminée. A la fin de celle-ci, l'usufruitier perd ses droits et l'usufruit revient au nu-propriétaire.

    Schéma du démembrement de propriété

    Nue-propriété VS Usufruit

    SCPI en nue-propriétéSCPI en usufruit
    Décote sur le prix de la partEntre 18,5% et 41,5% environOUIOUI
    Revenus pendant le démembrementNONOUI
    Revenus à la fin du démembrementOUINON
    Taxable à l'IR et l'IFIIFI : impôt sur la fortune immobilière, IR : impôt sur le revenuNON (sauf au terme)OUI (jusqu'au terme)
    Capital au termeEn cas de reventeOUINON
    Pleine propriété au termeOUINON

    Investir en nue-propriété

    Investir en nue-propriété est un bon moyen d'acquérir un bien immobilier avec une décote sur le prix du marché grâce à une répartition du prix de vente entre l'usufruitier et le nu-propriétaire.
    L'investissement en nue-propriété a pour but de vendre l'usufruit à un bailleur professionnel pendant au minimum 15 ans. Le nu-propriétaire peut bénéficier d'une décote, généralement entre 30 et 50%, sur le prix d'achat du bien. Si vous n'envisagez pas d'occuper votre immeuble avant un certain nombre d'années, cette solution présente de multiples avantages. À la fin de la période de démembrement définie contractuellement, le nu-propriétaire récupère la pleine-propriété et peut ainsi disposer du bien comme il le souhaite : vendre, louer ou occuper le bien.

    L'investissement immobilier en nue-propriété, pour qui ?

    Toute personne qui souhaite investir dans l'immobilier sans être soumis à l'impôt sur le fortune immobilière.

    Toute personne qui souhaite investir dans l'immobilier sans fiscalité sur l'impôt sur le revenu.

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